On a tellement lu d'articles sur la malhonnêteté des constructeurs, sur les vices cachés, sur les factures qui s'alourdissent en cours de route, que je suppose, vous devez beaucoup hésiter à vous lancer dans l'aventure, surtout si des milliers de kilomètres vous séparent de votre chantier.

Quelques idées reçues à combattre :

Les Dominicains ne savent pas travailler;

Faux, comme partout dans le monde il y a d'excellents artisans et dans chaque corps de métier. C'est vrai qu'il n'y a pas besoin de diplôme pour exercer, alors certains s'improvisent, selon la demande, maçon, peintre ou carreleur. Tous bricolent avec plus ou moins de talent, mais un constructeur sérieux saura s'entourer de gens compétents. Vous êtes en droit de faire refaire jusqu'à l'obtention ce qui est prévu sur les plans, votre chef de chantier à tout intérêt à diriger des professionnels .

On ne trouve que des matériaux bas de gamme;

Faux, bien sur il y a énormément de produits chinois (achetez chinois, remplacez tous les mois) mais il y a également de grosses ferreterias, type Ochoa à Santiago, avec du choix, des produits de bonne et même d'excellente qualité, à prix tout à fait correct. Ce n'est donc pas la peine de faire venir vos céramiques d'Italie par container.... 

Les prix ont tendance à grimper, spécialement pour les gringos et la facture finale est souvent plus salée que le devis : 

Non, il y a des lois dans ce pays et si le devis n'est pas respecté, il est facile de faire intervenir un juge. A moins que vous ne demandiez des améliorations en cours de route, il n'y a aucune surprise à avoir.

La seule chose vraiment importante est de vous entourer de professionnels, ça a l'air ridicule de dire cela mais vous n'imaginez pas le nombre de personnes qui se découvrent des vocations en mettant les pieds sur l'ile et qui parce qu'ils ont retapé leur maison de campagne s'improvisent maître de construction.    

Prenez le temps, visiter les maisons en cours de construction.

 

Les plans :  ici aussi, il y a des architectes très professionnels qui travaillent sur des logiciels élaborés. Cela peut même vous permettre de voir votre maison en 3D, implantée directement sur votre terrain de façon à avoir une idée très précise du rendu final. Plans et permis de construire inclus il faut environ 50 heures de travail à 70 dollars de l'heure.

Le prix de revient d'une maison de bonne qualité : en moyenne 750 dollars le m2

 

Maintenant à vos calculettes et si vous avez besoin d'infos complémentaires, à vos claviers pour m'adresser un petit message.

 

 

 

Il y a eu quelques arnaques immobilières graves par le passé, de ce fait les lois sur les titres de propriété en République Dominicaine ont changé en 2009 et sont maintenant quasi au même niveau que dans les pays dits développés.

                                    

 Aujourd'hui nous pouvons encore le constater, malheureusement, une grosse majorité des "agents immobiliers" n'a aucune légitimité, ou aucune compétence, mais il est parfois difficile de faire la part des choses ; Ce sont généralement les plus affables, les plus mielleux et les plus "copains-copains" avec vous, qui vont vous proposer les "bonnes" affaires, les meilleurs placements.......et qui au bout du compte vous laisserons tomber, au mieux comme de vieilles chaussettes lorsque vous aurez signé, ou au pire vous aurons escroqué.

Mais nous n'avons pas encore trouvé le moyen de reconnaître à coup sur les honnêtes gens  J'ai perso des "vendeurs" sur la région de Cabrera/ Rio San Juan que je pourrais black lister sans aucun doute, mais les conseilleurs n'étant pas les payeurs ; chacun vivra son expérience et verra midi à sa porte...

La seule chose que je me permettrai de vous suggérer, si vous souhaitez acquérir un terrain, est de demander IMPÉRATIVEMENT à votre vendeur de vous fournir les 4 documents suivants :

1) Le titre de propriété "CERTIFICADO DE TITULO" de la parcelle, aux nouvelles normes 2009, émis par la "REGISTRO DE TITULOS" sur lequel figure le numéro de parcelle "PARCELA No XXXXXXX" et le nombre de M2 de la parcelle.

 

 

2) Le plan cadastral de la parcelle, "PLANO INDIVIDUAL", numéroté avec un code-barre, émis par le géomètre agréé "AGRIMENSOR" et approuvé par la direction régionale du Cadastre "DIRECION REGIONAL DE MENSURAS CADASTRALES" et qui mentionne le même numéro cadastral  que le Titre de Propriété !         Communément appellé "Deslinde" ce plan est réalisé à l'aide d'un GPS.

3) Une attestation récente de la direction générale des impôts" CERTIFICACION DE PROPRIEDAD INMOBILIARIA"  qui confirme que le bien immobilier est à jour de ses impôts. 

 

 

4) Un certificat récent de non-hypothèques  CERTIFICADO DEL ESTADO JURIDICO DEL INMUEBLE" du registre des Terres "REGISTRO DE TITULOS" " qui confirme  que le bien immobilier n'a pas de dettes hypothéquaires ou de mesures de séquestre qui l'affectent.

Une fois ces documents en mains, vous avez éliminé 90 % des risques inhérents à ce genre de transactions.

 

 

 

 

Entre les propos excessifs des vendeurs de Paradis et ceux alarmistes que l'on peut lire sur certains forums, il convient de faire la part des choses. Le pays est en train d'évoluer, il n'y a aucune raison de se faire avoir si l'on est attentif.

J'ai trouvé sur internet un article, écrit par un avocat ;  son point de vue est assez pertinent. Comme il le dit  ; La République Dominicaine est un pays de droit avec des codes et des lois, des règles bien précises et nombreuses à suivre. Ce n'est pas l'anarchie et on ne fait pas ce que l'on veut !

De plus il semble que les tribunaux fassent de mieux en mieux leur travail, l'on peut consulter les jugements par internet http://www.poderjudicial.gob.do/  ou directement à la Capitale, ici tout est public, tout est affiché.

 

Les Dominicains ne paraissent pas favorisés et les conflits entre "gringos" sont jugés avec la même diligence.

 

Mais un peu de bons sens ne nuit pas.

 

 

 

 

 

"Immobilier en RD, attention!!!

Acheter un bien en RD peut être une bonne idée mais attention aux sirènes; plus qu'ailleurs il faut bien réfléchir et surtout avoir en tête les réflexes qui suivent:

Ahhhhhhhh les sirènes de la RD!!!!!! N'oubliez pas qu'il s'agit du pays de "demain" et de "il n'y a pas de problème" ou du "mais ici c'est comme cela".

NON: la RD est un pays de droit avec des codes et des lois et des règles biens précises et nombreuses à suivre; ce n'est pas l'anarchie et on ne fait pas ce que l'on veut.

La première règle à suivre plus que partout ailleurs est : l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement.

Vous êtes sous le charme du pays, en vacances ou nouvellement installé, vous vous imaginez y vivre dans le confort de votre logement, très bien; mais pensez avant tout qu'il s'agit d'un pays en voie de développement tout de même; les questions à se poser:

* le prix est il finalement correct par rapport à d'autres pays proches comme Miami en ce moment

* y a t-il l'électricité; si c'est du neuf un générateur? si c'est une résidence combien coûte l'entretien et le fonctionnement du générateur?

* y a t-il une citerne d'eau (indispensable)

* est ce isolé? car attention à l'insécurité.

 

Oubliez aussi les sirènes de la rentabilité promise par les vendeurs; les locations touristiques sont rarement à l'image des chiffres donnés, surtout pour les villas; les plus values de revente vont surtout aux..............promoteurs.

N'oubliez pas que la profession d'agent immobilier n'est pas réglementée; N'importe qui peut s'installer agent immobilier; l'ancienneté ne fait pas forcément la compétence; renseignez vous sur les diplomes des agents immobiliers qui vous entourent, vous serez surpris!!!

 

S'il s'agit d'un coup de cœur; oubliez le.

S'il s'agit d'un achat pour y vivre, pourquoi pas, mais jamais isolé.

S'il s'agit d'un investissement locatif de rentabilité:  bof : seuls quelques endroit valent le coup comme la zone coloniale, certains secteurs touristiques; pour vous faire une idée regardez autour tous les projets arrêtés ou au contraire tous les projets en construction ou nouvellement construits et vous comprendrez que les promoteurs ont besoin de vendre à tout prix et que les touristes vont avant tout en vacances dans les ressorts et non dans les villas !!!

- la 2e règle à suivre est : choisissez un avocat réellement compétent qui suit un cahier des charges bien précis; s'il vous dit très vite que tout est en ordre et sans problème= méfiance; dans ce pays rien n'est en ordre, il faut mettre en ordre !

- la 3e règle: les documents à pointer impérativement; en effet vous pouvez signer l'acte d'achat mais ce n'est pas pour autant que vous aurez sans difficulté le titre à votre nom; s'il y a une erreur dactylo, s'il y a une dette fiscale ou une opposition en cours le titre sera bloqué et vous aurez payé, peut être pour ne rien avoir en final et ne pensez même pas au procès!!!!!

les documents à pointer:

- le titre de propriété lui même: le vendeur est il bien le même que sur le titre; est il marié (dans ce cas madame doit signer);

- construction neuve: le droit du sol et le droit de batir est il bien payé?

- les factures d'eau et d'électricité sont elle bien à jour

- l'impot sur l'actif a t-il bien été payé? ou attestation d'exonération

- si le vendeur est une société, vérifier qu'elle ne doit pas d'impôt; vérifier l'assemblée autorisant la vente avec le cachet en bonne et due forme et vérifier en même avec le certificado mercantil que le signataire est bien le Président

- le jour de la vente tous ces documents doivent vous être remis sinon = pas de signature et pas de paiement, sauvez vous

- si on vous parle de deslinde en cours= sauvez vous

- on vous parle de notaire= très bien; mais le notaire ne fait que mettre son cachet, bien souvent après coup et sans avoir même vu les personnes censées signer devant lui

- on parle de neuf : demandez à voir l'autorisation du Medio Ambiente et aussi de celui du tourisme pour certains secteurs 

- copie de la pièce d'identité de chaque signataire, copie du RNC de la société le cas échéant.

 

Attention certains secteurs sont beaucoup plus à risque que d'autres : Samana, Punta cana, Saint Cristobal et Palenque; bien souvent ce ne sont pas des "titulos" mais des "constanzas" et alors la ======== DANGER.

Si par ailleurs on veut vous vendre un terrain ou une finca avec comme titre de propriété un certifiat de la société de sucre ou autre entité agricole ====== FUYEZ dans 90% des cas ou prenez un super avocat spécialisé.

 

Parlons maintenant de la réservation:

- l'usage est de verser 5 ou 10%; problème : qui va garder cet argent en séquestre ?????

- attention a bien libeller la réservation avec surtout des clauses suspensives bien précises portant sur le fait que le jour de la vente les documents ci-avant cités seront bien communiqués

Parlons des honoraires:

- les agents immobiliers prennent 5% (il y a une loi pour cela)

- les avocats: honoraires libres mais ne tombez pas dans le panneau du pourcentage; vus êtes étranger donc censé payer cher, soit 4 ou 5 fois plus qu'un Dominicain; n'acceptez pas cela; au dela de 1500 $ demandez pourquoi et faites intervenir un autre; et n'ayez pas peur de consulter le "colegio de abogados" pour avis, qui est à Sto Domingo*

- les frais: impôt de 3%; payez directement, éviter de donner l'argent aux intermédiaires

- vérifiez que l'avocat est bien "avocat" en allant sur le site du colegio des avocats de Santo Domingo ou en demandant une attestation et surtout demandez toujours à voir la carte professionnelle de l'avocat qui doit être en cours; cette carte est renouvelée chaque année sinon il  a exercice illégal (et il y en a beaucoup de faux)."

 

Colegio de Abogados de la Republica Dominicana, La Catolica 60, Santo Domingo

Teléfonos 809 685 6508 / 809 685 5259 / 809 682 40492

 

Lu ce conseil judicieux de Loic U.  expatrié de longue date ;

"Acheter un bien immobilier en République dominicaine est très simple et sans risques si on respecte certaines règles qui éviteront bien des problèmes aux acquéreurs :

Premièrement après avoir défini une zone géographique, louer quelques mois est préférable avant de se décider, il y a beaucoup de projets sur tout le pays mais il faut rester prudent.........les agents immobiliers véreux et les avocats douteux sont très nombreux, mais il existe aussi des gens très sérieux rassurez vous, il suffit donc d appliquer une règle très simple pour éviter les mauvaises surprises..... lorsque vous arrivez en Rep dom, vous louez quelques mois et vous ouvrez un compte dans une des grandes banques Dominicaines.....BHD, Banco Popular etc......je suppose que comme la majorité des Français qui viennent investir ici, vous payez comptant!! placez donc votre argent dans une de ces banques et lorsque vous vous déciderez à acheter un bien immobilier, vous ferez un petit prêt.....

l' équivalent de 10 ou 15000 USD.......comme cela le service juridique de la banque fera toutes les recherches légales nécessaires avant de vous accorder le prêt, vous éviterez ainsi les gens douteux et vous rembourserez la banque immédiatement après ce qui vous coûtera quelques centaines de dollars en intérêt, le prix de la tranquillité...... "